Decydując się na kredyt hipoteczny musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami. Jednym z nich są różnego rodzaju ubezpieczenia. Niektóre są obowiązkowe, dzięki innym kredytobiorca może uzyskać lepsze warunki kredytu. Warto dokładnie przeliczyć koszty ubezpieczenia. Może się okazać, że kredyt hipoteczny z dodatkowym ubezpieczeniem tylko pozornie wydaje się tańszy.
Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym
Ubezpieczenia, które wiążą się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego można podzielić na kilka rodzajów.
- ubezpieczenie pomostowe (do momentu ustanowienia hipoteki),
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- inne ubezpieczenia.
Ubezpieczenie pomostowe do kredytu hipotecznego
Do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej banki stosują tzw. ubezpieczenie pomostowe. Bez tego ubezpieczenia, bank nie mógłby wypłacić kredytu i czekał by do chwili wpisu hipoteki, która jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego.
Koszty ubezpieczenia pomostowego są różne w poszczególnych bankach. Z reguły banki podnoszą oprocentowanie kredytu o 1% lub 2% do momentu wpisania hipoteki przez sąd. Jaki jest koszt takiego ubezpieczenia? W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 200 tys. zł na 30 lat w okresie przejściowym zapłacimy ratę o około 80-120 złotych wyższą.
Warto zaznaczyć, że obecnie sądy dość szybko wpisują hipoteki, w ciągu kilku tygodni do 2 miesięcy. Tak więc od podpisania aktu notarialnego i wnioskowania o wpis hipoteki powinniśmy zapłacić ubezpieczenie tylko przez okres 1-2 rat. Inaczej wygląda sprawa w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Zanim podpiszemy akt notarialny i będziemy mogli wnioskować o wpis hipoteki należy do tego czasu doliczyć okres, w którym deweloper zakończy budowę. Jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania, kiedy budowa dopiero ruszyła, może upłynąć nawet kilkanaście miesięcy. W tym czasie będziemy płacić ubezpieczenie pomostowe.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Wymagane jest tylko w sytuacji, w której kredytobiorca nie dysponuje wymaganym wkładem własnym, zazwyczaj 20% ceny zakupu. Większość banków udziela obecnie kredyty hipoteczne nawet na 95% wartości zabezpieczenia, ale kwotę powyżej 80% obowiązkowo trzeba ubezpieczyć. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego zależy od poszczególnych banków. Niektóre pobierają go z góry za cały okres, inne na okres 3 lat i później naliczają kolejną opłatę. Jeszcze inne naliczają opłaty miesięcznie (podobnie, jak w omawianym wcześniej ubezpieczeniu pomostowym) i wiąże się to z podniesieniem oprocentowania od 0,15% do 0,3%.
Jak długo obowiązuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Do czasu, kiedy zadłużenie osiągnie poziom 80% wartości nieruchomości. Jeżeli na przykład kupujemy mieszkanie za 300 tys. złotych i zaciągniemy kredyt na 95% wartości, to płacąc regularnie miesięczne raty, poziom 240 tys. zł (80% od 300.000) osiągniemy po około 90 miesiącach – zależy to od oprocentowania kredytu. W tym czasie będziemy płacić składki z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń
Nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Ubezpieczenie takie musimy mieć przez cały okres kredytowania. Bank udzielający kredytu musi mieć pewność, że w przypadku szkody (na przykład pożaru czy zalania) kredytobiorca otrzyma odszkodowanie, dzięki któremu będzie mógł wyremontować nieruchomość.
Inne ubezpieczenia do kredytu hipotecznego
Zdarza się, że banki oferuję też inne ubezpieczenia do kredytu hipotecznego. Mogą to być ubezpieczenia na życie, jeżeli do kredytu przystępuje jedna osoba, lub kredytobiorcami są osoby starsze. Mogą to być ubezpieczenia od utraty pracy, utraty wartości nieruchomości itp. Często te dodatkowe ubezpieczenia nie są obowiązkowe, ale dzięki wykupie takiego ubezpieczenia kredytobiorca może uzyskać lepsze warunki kredytu: niższą marżę lub brak prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego.
Nie na wszystkie ubezpieczenia warto się decydować. Pozornie lepsze warunki kredytu nie koniecznie dadzą nam oszczędności, jeżeli dokładnie policzymy koszty dodatkowych ubezpieczeń. Dobry, doświadczony doradca kredytowy jest w stanie dokładnie nam to wyliczyć i doradzić, czy faktycznie nam się opłaca.
[…] Nie wszystkie ubezpieczenie przy kredycie są obowiązkowe. Warto to dokładnie sprawdzić, żeby nie przepłacać. Więcej o ubezpieczeniach do kredytu piszemy tutaj: Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego. […]
A czy nie jest tak, że banki zawsze wymagają ubezpeiczenia niskiego wkładu?
Banki wymagają ubezpieczenia wkładu własnego tylko w sytuacji, w której kredytobiorca nie posiada 20% wkładu własnego. Albo też inaczej: kiedy kwota kredytu przekracza 80% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.
Pytanie co dla banku stanowi „wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu”? Czy przy wznowieniu (np. po 3 latach od uruchomienia kredytu) bank dokonuje ponownej wyceny nieruchomości? Czy np. wykończenie mieszkania deweloperskiego, które przecież zwiększa jego wartość o co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych, jest przez bank brane pod uwagę?
Pozdrawiam,
Paweł
Panie Pawle,
z reguły banki opierają się na wartości, którą przyjęły podczas analizy wniosku i przyznawania kredytu.
Jeżeli kredytobiorca poniósł nakłady na remont – to warto z bankiem rozmawiać, żeby zaktualizował wartość nieruchomości (zabezpieczenia). Można np. przedstawić swoją wycenę. Ale sugerowalibyśmy, żeby wcześniej skontaktować się z bankiem i ustalić możliwości. Banki mają swoje listy rzeczoznawców, mogą zażądać dodatkowych dokumentów itp. Lepiej zacząć od rozmowy.
Na pewno nie będą to łatwe rozmowy z bankiem :). Pytanie kiedy był zaciągnięty kredyt? Może się okazać, że wykończenie mieszkania faktycznie wpłynęło na wartość, ale w międzyczasie np. ceny nieruchomości spadły i w sumie wartość się nie zmieniła. Od 2008 r. ceny nieruchomości spadały. Trzeba indywidualnie podejść do sprawy: liczą się nakłady na wykończenie, lokalizacja, ceny na lokalnym rynku i wiele innych czynników. Można też spróbować porozmawiać z rzeczoznawcą wcześniej, jakby wycenił mieszkanie.
Nie wszystkie prace remontowe wpływają tez na wartość nieruchomości, pisaliśmy o tym w http://blog.polecanidoradcy.pl/kredyt-hipoteczny-na-zakup-i-wykonczenie-mieszkania/
Oczywiście aktualizacja wartości zabezpieczenia dotyczy sytuacji, kiedy kredyt został zaciągnięty tylko na zakup nieruchomości. Jeżeli kredyt był i na zakup i na wykończenie to bank uwzględnił już wartość nieruchomości „po wykończeniu”.
Pozdrawiamy
No proszę. Autor plus 5.
Kupujesz ubezpieczenie, masz przez to niższe oprocentowanie kredytu, a jak podliczysz wszystko to wychodzi drożej.